Transformer les entrées de ville : voilà une des missions que nous nous sommes données au sein d’Icade. Ces zones commerciales, 69 % des Français les fréquentent au moins une fois par mois, quelle que soit la catégorie d’âge ou de revenus. Toutefois, ces zones du quotidien, restent encore globalement mal connues. Après avoir publié en décembre dernier un livre blanc sur le sujet, qui retrace notre réflexion et nos convictions sur la transformation de ces zones, il nous a semblé nécessaire de répertorier ces zones, pour mieux connaitre leur potentiel de transformation à un moment où le foncier devient une ressource rare.
C’est là tout l’objectif de ce baromètre : répondre à des questions incontournables pour les acteurs de l’aménagement.
Combien de sites concernés ? Pour quelles surfaces ? Quel potentiel de logements à créer, de foncier économique ? Quelle place pour la nature sur ces sites ? Et in fine, ces zones sont-elles une partie de la réponse à la crise du logement et à la réindustrialisation ? En partie, nous le croyons.
Avec les équipes de la SCET, qui ont conduit cette étude avec nous, nous avons estimé à 1,6 million le nombre de logements qui pourraient être créés sur ces zones, à 15 000 hectares le foncier économique pour les industries, et 10 000 hectares le potentiel de zones renaturées et d’espaces verts.
Cela, en améliorant l’accessibilité par les mobilités douces et en conservant l’attractivité de ces entrées de ville pour les consommateurs, mais aussi pour ceux qui y travaillent.
Parce que les acteurs de ces sites y sont favorables à 89 % et que les Français déclarent à 64 % que la construction de ces nouveaux quartiers devrait être une priorité pour les futures équipes municipales.
Cependant, la transformation de ces sites fait encore face à de nombreux freins : capacité à porter le projet sur le temps long, difficultés à trouver un équilibre économique, diversité des acteurs concernés, ou encore le risque de concurrence avec le centre-ville.
C’est pour cela qu’il nous faut travailler main dans la main avec les élus, et ce dès maintenant. Car nous pensons que les zones de petite ou moyenne taille, ayant 2 ou 3 propriétaires fonciers, pourront être transformées au cours du prochain mandat municipal. C’est pourquoi nous avons associé à cette démarche des associations d’élus, les fédérations du commerce et celles des propriétaires, pour que tous les acteurs de ces zones puissent s’approprier ces travaux et que la transformation de ces zones passe rapidement en phase opérationnelle.
Pour y parvenir, nous relevons 4 priorités d’action :
- d’abord créer des référentiels, des preuves sur des sites de taille modeste et cela à horizon du prochain mandat municipal ;
- mettre les acteurs de ces sites autour de la table et structurer une gouvernance avec des objectifs communs, sur le temps long ;
- saisir les opportunités foncières pour créer de l’emploi à travers notamment la création de foncier économique ;
- réussir l’alliance du privé et du public à l’échelle de la zone.
La volonté de transformation est réelle.
Pour tous les acteurs. Suppression d’ilots de chaleur, recalibrage des commerces, ZAN, autant de raisons qui font que c’est maintenant que nous devons agir. Pour adapter ces zones à cette nouvelle réalité et répondre à la crise du logement. Transformer les entrées de ville nécessite de les recomposer ensemble, avec tous les acteurs de la chaine de valeur immobilière, les territoires et leurs habitants. Pour qu’elles soient de vraies opportunités de faire mieux à partir de l’existant et de répondre aux enjeux bioclimatiques, d’aménagement et de population de la ville de 2050.
ICADE - Barometre-des-entrees-de-ville-2025
C’est là tout l’objectif de ce baromètre : répondre à des questions incontournables pour les acteurs de l’aménagement.
Combien de sites concernés ? Pour quelles surfaces ? Quel potentiel de logements à créer, de foncier économique ? Quelle place pour la nature sur ces sites ? Et in fine, ces zones sont-elles une partie de la réponse à la crise du logement et à la réindustrialisation ? En partie, nous le croyons.
Avec les équipes de la SCET, qui ont conduit cette étude avec nous, nous avons estimé à 1,6 million le nombre de logements qui pourraient être créés sur ces zones, à 15 000 hectares le foncier économique pour les industries, et 10 000 hectares le potentiel de zones renaturées et d’espaces verts.
Cela, en améliorant l’accessibilité par les mobilités douces et en conservant l’attractivité de ces entrées de ville pour les consommateurs, mais aussi pour ceux qui y travaillent.
Parce que les acteurs de ces sites y sont favorables à 89 % et que les Français déclarent à 64 % que la construction de ces nouveaux quartiers devrait être une priorité pour les futures équipes municipales.
Cependant, la transformation de ces sites fait encore face à de nombreux freins : capacité à porter le projet sur le temps long, difficultés à trouver un équilibre économique, diversité des acteurs concernés, ou encore le risque de concurrence avec le centre-ville.
C’est pour cela qu’il nous faut travailler main dans la main avec les élus, et ce dès maintenant. Car nous pensons que les zones de petite ou moyenne taille, ayant 2 ou 3 propriétaires fonciers, pourront être transformées au cours du prochain mandat municipal. C’est pourquoi nous avons associé à cette démarche des associations d’élus, les fédérations du commerce et celles des propriétaires, pour que tous les acteurs de ces zones puissent s’approprier ces travaux et que la transformation de ces zones passe rapidement en phase opérationnelle.
Pour y parvenir, nous relevons 4 priorités d’action :
- d’abord créer des référentiels, des preuves sur des sites de taille modeste et cela à horizon du prochain mandat municipal ;
- mettre les acteurs de ces sites autour de la table et structurer une gouvernance avec des objectifs communs, sur le temps long ;
- saisir les opportunités foncières pour créer de l’emploi à travers notamment la création de foncier économique ;
- réussir l’alliance du privé et du public à l’échelle de la zone.
La volonté de transformation est réelle.
Pour tous les acteurs. Suppression d’ilots de chaleur, recalibrage des commerces, ZAN, autant de raisons qui font que c’est maintenant que nous devons agir. Pour adapter ces zones à cette nouvelle réalité et répondre à la crise du logement. Transformer les entrées de ville nécessite de les recomposer ensemble, avec tous les acteurs de la chaine de valeur immobilière, les territoires et leurs habitants. Pour qu’elles soient de vraies opportunités de faire mieux à partir de l’existant et de répondre aux enjeux bioclimatiques, d’aménagement et de population de la ville de 2050.
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