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Débat parlementaire > Extraits de réponses apportées par Julien Denormandie, secrétaire d'Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires : "…
Concrétisation des projets de rénovation urbaine, dans le cadre du NPRU
Nous sommes en train d’effectuer, en lien avec les collectivités, un travail pour identifier ce qu’il convient ou non de simplifier et les éventuels problèmes : je pense, par exemple, aux démolitions, opérations devenues plus difficiles que par le passé.
Garanties données aux bailleurs sociaux quant aux moyens pour investir.
- premièrement, dès lors que le parc localisé dans les quartiers visés leur appartient, ils ont tout intérêt à s’engager à nos côtés dans sa rénovation ;
- deuxièmement, la réforme du logement social ne consiste pas à prélever des fonds chez les bailleurs, mais à améliorer leurs conditions de financement à travers un paquet financier considérable, notamment abondé par la Caisse des dépôts.
Accession, notamment sociale, à la propriété des jeunes, des primo-accédants et des Français ayant des revenus faibles.
Le prêt à taux zéro est reconduit partout, la seule exception étant la quotité de financement dans les zones B2 et C, laquelle est ramenée de 40 % à 20 %. Favoriser la construction entre zones tendues et zones détendues est aussi un élément de politique d’aménagement du territoire qu’il nous faut prendre en compte.
Enfin, l’APL accession est parfois un complément au prêt à taux zéro. Priorité a été donnée à la prolongation de ce dernier, l’APL accession, elle, n’ayant été reconduite qu’en zone 3.
Flambée des prix de l’immobilier induite par l’inflation normative
Le Gouvernement prend donc trois engagements.
- Le premier est de ne créer aucune norme supplémentaire, sauf bien entendu s’il s’agit de sécurité ou de normes déjà votées
- Deuxièmement, il nous faut poursuivre la simplification de normes
- Troisième point : réécrire le code de la construction.
Garantie que les territoires conserveront les outils HLM dont ils disposent
L’encours moyen avoisine les 150 milliards d’euros, dont 30 à 50 milliards pourront faire l’objet, aux termes de l’engagement pris par la Caisse d’un allongement dans le temps.
Le deuxième engagement porte sur un financement en "quasi-capital", à travers des prêts de haut de bilan à hauteur de 2 milliards d’euros.
Troisième engagement : 4 milliards de prêts in fine, avec, disposition spécifique, l’application d’un taux fixe. Le quatrième engagement porte sur l’octroi de 3 milliards de prêts au titre de l’aide à la rénovation énergétique, et le cinquième, sur un prêt un peu spécifique, éco-énergétique, de 600 millions d’euros.
Stabiliser la position du Gouvernement en matière de dispositifs d’accès au logement
Parmi les quelques 200 000 logements concernés par ces dispositifs, seul le dispositif Pinel en zones B2 et C n’a pas été reconduit, ce qui représente 6 000 logements par an. Ce choix renvoie à un débat plus profond, visant à définir le moment à partir duquel nous pourrons passer à une territorialisation de ces outils fiscaux qui, à la fois, déterminent des aides pour construire des logements, notamment des logements à loyer modéré dans le cadre du dispositif Pinel, et relèvent d’un découpage en cinq zones du territoire français.
Mixité sociale.
Le principal facteur de mixité sociale est d’arrêter de croire qu’il faut amener de nouvelles personnes dans les quartiers. C’est d’abord de se demander comment en finir avec l’assignation à résidence et faire en sorte que les habitants des quartiers prioritaires puissent en sortir,avec des sujets très concrets comme l’intermédiation locative.
----------------------------
Pour apporter de la mixité sociale, il faut certes travailler sur le logement, mais surtout concevoir une politique globale qui permette de donner aux habitants de ces quartiers les mêmes droits qu’à ceux du reste de notre pays.
Application de la loi SRU
Des 220 ou 230 communes, on est passé à 269 communes dites carencées qui, demain, se verront appliquer les sanctions prévues par la loi parce qu’elles ne respectent pas leurs obligations.
Cela étant dit, un certain nombre d’acteurs, d’élus locaux, de parlementaires appellent à davantage de souplesse dans l’application de cette loi, notamment de son article 55, faisant valoir que les délais sont parfois si contraints qu’ils découragent les maires de porter les programmes d’investissements sociaux.
---------------
Le problème est que, dans beaucoup de cas, la loi SRU telle qu’elle a été définie est plus ou moins facilement applicable selon la spécificité du territoire. Voilà pourquoi, sur les 650 communes qui ne la respectent pas, seules 269 sont dites carencées et font l’objet des sanctions prévues : les particularités territoriales susceptibles d’expliquer l’impossibilité d’atteindre les objectifs fixés par l’article 55 sont prises en considération.
---------------
Cela étant, est-il pertinent d’ouvrir, dans le projet de loi évolution du logement et aménagement numérique, l’article 55 de la loi SRU pour modifier certaines règles ? Ce sujet est actuellement débattu dans le cadre de la conférence de consensus, qui associe des parlementaires, des professionnels et des élus locaux.
In fine, une seule boussole doit nous guider : si l’on touche à l’article 55 de la loi SRU, en aucun cas, il ne faudrait pas envoyer un signal négatif à l’ensemble des collectivités locales qui pourraient croire que le Gouvernement n’est pas totalement inflexible sur la loi SRU et peut les appeler à lever le pied de l’accélérateur et à construire un peu moins de logement social. Il serait dramatique de priver la loi SRU de son caractère contraignant.
Le tiers payant
Le modèle des bailleurs sociaux n’est pas revu ; ce qui est revu, c’est le moment auquel l’État, les collectivités et la Caisse des dépôts aident les bailleurs sociaux. Faut-il le faire à l’entrée, en aidant davantage à la construction, ou à la sortie, en subventionnant les loyers pour permettre d’atteindre le loyer d’équilibre ? Pour nous, mieux vaut aider à l’entrée, renouer avec l’aide à la construction au lieu de l’aide à la sortie.
---------------
Vient enfin la question de l’accession sociale - au bénéfice du seul occupant, du locataire, à l’exclusion de tout institutionnel, financier ou autre. Elle est fondamentale, y compris pour le loyer d’équilibre. Le calcul de ce dernier ne se fonde que sur le remboursement de la dette, jamais sur l’éventualité que le logement soit vendu à son locataire. Mais la vente de 20 000 logements sociaux en France, par exemple des PLS - ce qui, sur 4,5 millions de logements sociaux, est tout à fait faisable -, rapporterait chaque année environ 2 milliards d’euros, à comparer à un peu plus de 20 milliards d’euros de loyers dont bénéficient annuellement les bailleurs sociaux. Vous voyez dans quelle mesure on peut revoir le loyer d’équilibre pour le tirer à la baisse, y compris par des mécanismes comme l’accession sociale.
Zonage des dispositifs
Tout d’abord, il faut se demander si le zonage est ou pas une bonne chose. Pour ma part, je ne l’aime pas du tout pour une raison très simple : il est nécessaire pour différencier les politiques fiscales en fonction des territoires ; mais les sujets dont on parle sont des sujets d’aménagement du territoire. Or, aujourd’hui, deux villes classées en zone B2 peuvent ne rien avoir en commun en termes d’aménagement de leur centre bourg ou de leur périphérie. Dès lors, inciter à la construction dans certaines villes classées en zone B2 peut avoir du sens, alors que dans d’autres villes classées dans la même zone cela peut être un contresens, parce que cela risquerait de nuire à la vitalité du centre-ville.
Il faut donc revoir le zonage. Un décret nous impose de le revoir tous les trois ans. En 2017, du fait notamment des échéances électorales, cette revue a pris du retard. Elle se pose dès maintenant et sera traitée dans les prochains mois. Mais cela appelle également une autre piste de travail, qui prendra nécessairement du temps : comment peut-on mieux territorialiser l’ensemble de ces dispositifs ? Comment éviter une organisation jacobine qui divise le territoire en cinq zones auxquelles on applique partout les mêmes règles, zone par zone ? Il faut voir comment on peut donner plus de flexibilité aux acteurs locaux afin de refondre en profondeur la territorialisation des dispositifs fiscaux. Il est important d’en parler, et nous aurons l’occasion de le faire. Mais cela prendra nécessairement du temps.
Recours abusifs.
Ils sont responsables de l’arrêt de plus de 30 000 projets de logement. Il faut être absolument inflexible à l’égard des recours abusifs.
Plusieurs pistes nous conviennent très bien à ce stade. Il s’agit de pistes visant à réduire les délais des jugements et à instaurer dans certaines zones des délais maximum de jugement. D’autres visent à renforcer significativement le montant des amendes en cas de recours abusif avéré, pour ceux qui en sont des professionnels. D’autres encore visent à cristalliser les moyens.
Logement insalubre.
La première action doit viser à accompagner les propriétaires qui louent des logements insalubres ou parfois qui y vivent. Nous avons renforcé des outils déjà existants en loi de finances, notamment l’agence nationale de l’habitat - l’ANAH. Il faut y aller à fond. Tel est également le sens du plan Action cœur de ville que nous avons lancé, parce que nous savons que cette insalubrité dans les logements peut concerner les villages ou les villes moyennes où les centres-villes sont parfois abandonnés.
Marchands de sommeil
Nous considérerons dans le futur projet de loi les marchands de sommeil comme des trafiquants de drogue. Dans le code général des impôts, à la disposition qui liste les trafiquants de drogues, d’armes ou de stupéfiants, nous ajouterons les trafiquants de sommeil.
Protéger les droits des locataires et répondre aux inquiétudes des propriétaires
Dans les semaines qui viennent, nous allons renforcer le dispositif de garantie que le locataire peut offrir au propriétaire, notamment contre le risque de non-paiement voire contre celui de dégradation des lieux. Cette garantie couvre totalement le propriétaire, y compris dans le cas où, pour une raison ou une autre, il est amené à essayer d’expulser la personne qui occupait son logement.
La péréquation.
La péréquation a été établie de telle manière que les bailleurs accueillant dans leur parc un nombre de bénéficiaires des APL inférieur au nombre moyen de bénéficiaires en France subissent une péréquation négative, tandis que ceux qui en accueillent un nombre supérieur bénéficient d’une péréquation positive.
Autre élément : la fragilité ou non de l’opérateur, qu’il s’agisse d’un bailleur ou d’une société. Le fonds de péréquation a été voté en loi de finances. Reste à le mettre en place - les services s’y affairent.
L’intermédiation locative
Il faut arriver à convaincre des propriétaires de louer leurs logements au travers d’une association, celle-ci s’occupant de tout. C’est d’autant plus intéressant que ces associations louent à des personnes en situation de fragilité et créent la mixité sociale dont nous parlions tout à l’heure.
Assemblée Nationale - Questions - 2018-01-16
Concrétisation des projets de rénovation urbaine, dans le cadre du NPRU
Nous sommes en train d’effectuer, en lien avec les collectivités, un travail pour identifier ce qu’il convient ou non de simplifier et les éventuels problèmes : je pense, par exemple, aux démolitions, opérations devenues plus difficiles que par le passé.
Garanties données aux bailleurs sociaux quant aux moyens pour investir.
- premièrement, dès lors que le parc localisé dans les quartiers visés leur appartient, ils ont tout intérêt à s’engager à nos côtés dans sa rénovation ;
- deuxièmement, la réforme du logement social ne consiste pas à prélever des fonds chez les bailleurs, mais à améliorer leurs conditions de financement à travers un paquet financier considérable, notamment abondé par la Caisse des dépôts.
Accession, notamment sociale, à la propriété des jeunes, des primo-accédants et des Français ayant des revenus faibles.
Le prêt à taux zéro est reconduit partout, la seule exception étant la quotité de financement dans les zones B2 et C, laquelle est ramenée de 40 % à 20 %. Favoriser la construction entre zones tendues et zones détendues est aussi un élément de politique d’aménagement du territoire qu’il nous faut prendre en compte.
Enfin, l’APL accession est parfois un complément au prêt à taux zéro. Priorité a été donnée à la prolongation de ce dernier, l’APL accession, elle, n’ayant été reconduite qu’en zone 3.
Flambée des prix de l’immobilier induite par l’inflation normative
Le Gouvernement prend donc trois engagements.
- Le premier est de ne créer aucune norme supplémentaire, sauf bien entendu s’il s’agit de sécurité ou de normes déjà votées
- Deuxièmement, il nous faut poursuivre la simplification de normes
- Troisième point : réécrire le code de la construction.
Garantie que les territoires conserveront les outils HLM dont ils disposent
L’encours moyen avoisine les 150 milliards d’euros, dont 30 à 50 milliards pourront faire l’objet, aux termes de l’engagement pris par la Caisse d’un allongement dans le temps.
Le deuxième engagement porte sur un financement en "quasi-capital", à travers des prêts de haut de bilan à hauteur de 2 milliards d’euros.
Troisième engagement : 4 milliards de prêts in fine, avec, disposition spécifique, l’application d’un taux fixe. Le quatrième engagement porte sur l’octroi de 3 milliards de prêts au titre de l’aide à la rénovation énergétique, et le cinquième, sur un prêt un peu spécifique, éco-énergétique, de 600 millions d’euros.
Stabiliser la position du Gouvernement en matière de dispositifs d’accès au logement
Parmi les quelques 200 000 logements concernés par ces dispositifs, seul le dispositif Pinel en zones B2 et C n’a pas été reconduit, ce qui représente 6 000 logements par an. Ce choix renvoie à un débat plus profond, visant à définir le moment à partir duquel nous pourrons passer à une territorialisation de ces outils fiscaux qui, à la fois, déterminent des aides pour construire des logements, notamment des logements à loyer modéré dans le cadre du dispositif Pinel, et relèvent d’un découpage en cinq zones du territoire français.
Mixité sociale.
Le principal facteur de mixité sociale est d’arrêter de croire qu’il faut amener de nouvelles personnes dans les quartiers. C’est d’abord de se demander comment en finir avec l’assignation à résidence et faire en sorte que les habitants des quartiers prioritaires puissent en sortir,avec des sujets très concrets comme l’intermédiation locative.
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Pour apporter de la mixité sociale, il faut certes travailler sur le logement, mais surtout concevoir une politique globale qui permette de donner aux habitants de ces quartiers les mêmes droits qu’à ceux du reste de notre pays.
Application de la loi SRU
Des 220 ou 230 communes, on est passé à 269 communes dites carencées qui, demain, se verront appliquer les sanctions prévues par la loi parce qu’elles ne respectent pas leurs obligations.
Cela étant dit, un certain nombre d’acteurs, d’élus locaux, de parlementaires appellent à davantage de souplesse dans l’application de cette loi, notamment de son article 55, faisant valoir que les délais sont parfois si contraints qu’ils découragent les maires de porter les programmes d’investissements sociaux.
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Le problème est que, dans beaucoup de cas, la loi SRU telle qu’elle a été définie est plus ou moins facilement applicable selon la spécificité du territoire. Voilà pourquoi, sur les 650 communes qui ne la respectent pas, seules 269 sont dites carencées et font l’objet des sanctions prévues : les particularités territoriales susceptibles d’expliquer l’impossibilité d’atteindre les objectifs fixés par l’article 55 sont prises en considération.
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Cela étant, est-il pertinent d’ouvrir, dans le projet de loi évolution du logement et aménagement numérique, l’article 55 de la loi SRU pour modifier certaines règles ? Ce sujet est actuellement débattu dans le cadre de la conférence de consensus, qui associe des parlementaires, des professionnels et des élus locaux.
In fine, une seule boussole doit nous guider : si l’on touche à l’article 55 de la loi SRU, en aucun cas, il ne faudrait pas envoyer un signal négatif à l’ensemble des collectivités locales qui pourraient croire que le Gouvernement n’est pas totalement inflexible sur la loi SRU et peut les appeler à lever le pied de l’accélérateur et à construire un peu moins de logement social. Il serait dramatique de priver la loi SRU de son caractère contraignant.
Le tiers payant
Le modèle des bailleurs sociaux n’est pas revu ; ce qui est revu, c’est le moment auquel l’État, les collectivités et la Caisse des dépôts aident les bailleurs sociaux. Faut-il le faire à l’entrée, en aidant davantage à la construction, ou à la sortie, en subventionnant les loyers pour permettre d’atteindre le loyer d’équilibre ? Pour nous, mieux vaut aider à l’entrée, renouer avec l’aide à la construction au lieu de l’aide à la sortie.
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Vient enfin la question de l’accession sociale - au bénéfice du seul occupant, du locataire, à l’exclusion de tout institutionnel, financier ou autre. Elle est fondamentale, y compris pour le loyer d’équilibre. Le calcul de ce dernier ne se fonde que sur le remboursement de la dette, jamais sur l’éventualité que le logement soit vendu à son locataire. Mais la vente de 20 000 logements sociaux en France, par exemple des PLS - ce qui, sur 4,5 millions de logements sociaux, est tout à fait faisable -, rapporterait chaque année environ 2 milliards d’euros, à comparer à un peu plus de 20 milliards d’euros de loyers dont bénéficient annuellement les bailleurs sociaux. Vous voyez dans quelle mesure on peut revoir le loyer d’équilibre pour le tirer à la baisse, y compris par des mécanismes comme l’accession sociale.
Zonage des dispositifs
Tout d’abord, il faut se demander si le zonage est ou pas une bonne chose. Pour ma part, je ne l’aime pas du tout pour une raison très simple : il est nécessaire pour différencier les politiques fiscales en fonction des territoires ; mais les sujets dont on parle sont des sujets d’aménagement du territoire. Or, aujourd’hui, deux villes classées en zone B2 peuvent ne rien avoir en commun en termes d’aménagement de leur centre bourg ou de leur périphérie. Dès lors, inciter à la construction dans certaines villes classées en zone B2 peut avoir du sens, alors que dans d’autres villes classées dans la même zone cela peut être un contresens, parce que cela risquerait de nuire à la vitalité du centre-ville.
Il faut donc revoir le zonage. Un décret nous impose de le revoir tous les trois ans. En 2017, du fait notamment des échéances électorales, cette revue a pris du retard. Elle se pose dès maintenant et sera traitée dans les prochains mois. Mais cela appelle également une autre piste de travail, qui prendra nécessairement du temps : comment peut-on mieux territorialiser l’ensemble de ces dispositifs ? Comment éviter une organisation jacobine qui divise le territoire en cinq zones auxquelles on applique partout les mêmes règles, zone par zone ? Il faut voir comment on peut donner plus de flexibilité aux acteurs locaux afin de refondre en profondeur la territorialisation des dispositifs fiscaux. Il est important d’en parler, et nous aurons l’occasion de le faire. Mais cela prendra nécessairement du temps.
Recours abusifs.
Ils sont responsables de l’arrêt de plus de 30 000 projets de logement. Il faut être absolument inflexible à l’égard des recours abusifs.
Plusieurs pistes nous conviennent très bien à ce stade. Il s’agit de pistes visant à réduire les délais des jugements et à instaurer dans certaines zones des délais maximum de jugement. D’autres visent à renforcer significativement le montant des amendes en cas de recours abusif avéré, pour ceux qui en sont des professionnels. D’autres encore visent à cristalliser les moyens.
Logement insalubre.
La première action doit viser à accompagner les propriétaires qui louent des logements insalubres ou parfois qui y vivent. Nous avons renforcé des outils déjà existants en loi de finances, notamment l’agence nationale de l’habitat - l’ANAH. Il faut y aller à fond. Tel est également le sens du plan Action cœur de ville que nous avons lancé, parce que nous savons que cette insalubrité dans les logements peut concerner les villages ou les villes moyennes où les centres-villes sont parfois abandonnés.
Marchands de sommeil
Nous considérerons dans le futur projet de loi les marchands de sommeil comme des trafiquants de drogue. Dans le code général des impôts, à la disposition qui liste les trafiquants de drogues, d’armes ou de stupéfiants, nous ajouterons les trafiquants de sommeil.
Protéger les droits des locataires et répondre aux inquiétudes des propriétaires
Dans les semaines qui viennent, nous allons renforcer le dispositif de garantie que le locataire peut offrir au propriétaire, notamment contre le risque de non-paiement voire contre celui de dégradation des lieux. Cette garantie couvre totalement le propriétaire, y compris dans le cas où, pour une raison ou une autre, il est amené à essayer d’expulser la personne qui occupait son logement.
La péréquation.
La péréquation a été établie de telle manière que les bailleurs accueillant dans leur parc un nombre de bénéficiaires des APL inférieur au nombre moyen de bénéficiaires en France subissent une péréquation négative, tandis que ceux qui en accueillent un nombre supérieur bénéficient d’une péréquation positive.
Autre élément : la fragilité ou non de l’opérateur, qu’il s’agisse d’un bailleur ou d’une société. Le fonds de péréquation a été voté en loi de finances. Reste à le mettre en place - les services s’y affairent.
L’intermédiation locative
Il faut arriver à convaincre des propriétaires de louer leurs logements au travers d’une association, celle-ci s’occupant de tout. C’est d’autant plus intéressant que ces associations louent à des personnes en situation de fragilité et créent la mixité sociale dont nous parlions tout à l’heure.
Assemblée Nationale - Questions - 2018-01-16
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