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Il convient de distinguer les possibilités offertes par la réglementation sur le conventionnement à l'APL du régime des aides permettant de financer des travaux de requalification d'immeubles. En effet, la réglementation en vigueur n'empêche pas de transformer un EHPAD en logements ordinaires, sans que cette opération soit assimilable à un changement d'usage au sens des articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Une convention APL portant sur un logement-foyer peut, le cas échéant, être résiliée unilatéralement par l'Etat pour motif d'intérêt général et une nouvelle convention, correspondant au nouveau public visé, peut être conclue. Les loyers maximaux fixés dans cette nouvelle convention APL doivent tenir compte de la nature des prêts réglementés ayant servi à la construction ou l'acquisition-amélioration de l'ensemble immobilier.
En revanche, la réglementation ne permet pas le refinancement successif par des prêts réglementés PLUS, PLAI et PLS d'un patrimoine déjà détenu par le bailleur social. Ainsi, le 5° de l'article D.331-1 du CCH pose comme condition de financement que le patrimoine soit détenu depuis moins de 10 ans par le bailleur social. Cette disposition est renforcée par celle de l'article D.331-5 du même code, qui empêche toute délivrance d'agrément sur des logements ayant déjà bénéficié ou bénéficiant d'une aide à l'investissement de l'Etat et déjà conventionné à l'APL, sauf si la convention APL a été résiliée depuis plus de 10 ans.
Ce principe de non-refinancement vise à éviter les effets d'aubaine qui pourraient naitre de ré-agréments successifs. Dès lors, pour le financement des travaux de conversion ou de réhabilitation, un bailleur social a la possibilité de recourir à la subvention PALULOS, relevant des articles D.323-1 et suivants du CCH ou de solliciter un prêt à l'amélioration de la banque des territoires (prêt dit PAM), mais aussi des prêts dits éco-PLS de plus long terme, à taux bonifiés.
Plus largement, le financement de la rénovation des logements sociaux par des prêts est partie intégrante des réflexions à initier concernant la seconde vie des logements sociaux, dans le cadre du pacte de confiance envisagé avec le secteur du logement social, en mettant en place de nouvelles solutions de financement.
Sénat - R.M. N° 01096 - 2022-11-10
Une convention APL portant sur un logement-foyer peut, le cas échéant, être résiliée unilatéralement par l'Etat pour motif d'intérêt général et une nouvelle convention, correspondant au nouveau public visé, peut être conclue. Les loyers maximaux fixés dans cette nouvelle convention APL doivent tenir compte de la nature des prêts réglementés ayant servi à la construction ou l'acquisition-amélioration de l'ensemble immobilier.
En revanche, la réglementation ne permet pas le refinancement successif par des prêts réglementés PLUS, PLAI et PLS d'un patrimoine déjà détenu par le bailleur social. Ainsi, le 5° de l'article D.331-1 du CCH pose comme condition de financement que le patrimoine soit détenu depuis moins de 10 ans par le bailleur social. Cette disposition est renforcée par celle de l'article D.331-5 du même code, qui empêche toute délivrance d'agrément sur des logements ayant déjà bénéficié ou bénéficiant d'une aide à l'investissement de l'Etat et déjà conventionné à l'APL, sauf si la convention APL a été résiliée depuis plus de 10 ans.
Ce principe de non-refinancement vise à éviter les effets d'aubaine qui pourraient naitre de ré-agréments successifs. Dès lors, pour le financement des travaux de conversion ou de réhabilitation, un bailleur social a la possibilité de recourir à la subvention PALULOS, relevant des articles D.323-1 et suivants du CCH ou de solliciter un prêt à l'amélioration de la banque des territoires (prêt dit PAM), mais aussi des prêts dits éco-PLS de plus long terme, à taux bonifiés.
Plus largement, le financement de la rénovation des logements sociaux par des prêts est partie intégrante des réflexions à initier concernant la seconde vie des logements sociaux, dans le cadre du pacte de confiance envisagé avec le secteur du logement social, en mettant en place de nouvelles solutions de financement.
Sénat - R.M. N° 01096 - 2022-11-10
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