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La Cour de cassation a reçu, le 1er septembre 2023, une demande d'avis formée le 19 juillet 2023 par le juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis, en application des articles L. 441-1 et suivants du code de l'organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du code de procédure civile, dans une instance opposant l'établissement public foncier Ile-de-France (l'expropriant) à M. et Mme [M]. (…)
Examen de la demande d'avis
(…) Le propriétaire-occupant, qui accepte d'être relogé, bénéficie d'une réparation en nature d'une partie du préjudice résultant de l'expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l'article R. 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
En effet, même s'il accède à un nouveau logement en qualité de locataire, le relogement qu'il accepte lui évite l'aléa d'une recherche et lui permet de jouir d'un bien décent, en bon état général, adapté à ses besoins personnels et familiaux, à proximité du domicile exproprié et respectant les normes relatives aux habitations à loyer modéré, ainsi que l'exigent les articles L. 314-2 du code de l'urbanisme et L. 423-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
En revanche, le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié, dans la mesure où, sur le marché libre, le bien occupé par son propriétaire ne subit pas de moins-value en raison de cette occupation, dès lors qu'il sera libéré à l'occasion du transfert de propriété.
La situation de ce propriétaire n'est donc pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.
En outre, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, le relogement est pris en compte par le juge de l'expropriation lors de la fixation des indemnités, au regard de l'avantage procuré à l'exproprié et non en fonction du coût de ce relogement pour l'expropriant, de sorte que ce relogement ne peut donner naissance à une créance de l'expropriant sur l'exproprié.
Enfin, les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond et peuvent se traduire, notamment, par un abattement, fixe ou en pourcentage, non pour occupation, mais pour relogement.
EN CONSEQUENCE, la Cour est d’avis que
1. Le propriétaire-occupant, qui accepte d'être relogé, bénéficie d'une réparation en nature d'une partie du préjudice résultant de l'expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l'article R. 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
2. Le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n'est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.
3. La prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l'avantage procuré à l'exproprié et non du coût de ce relogement pour l'expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l'expropriant sur l'exproprié.
4. Les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.
Cour de cassation N° de pourvoi : 23-70.011 - 2023-07-19
Examen de la demande d'avis
(…) Le propriétaire-occupant, qui accepte d'être relogé, bénéficie d'une réparation en nature d'une partie du préjudice résultant de l'expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l'article R. 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
En effet, même s'il accède à un nouveau logement en qualité de locataire, le relogement qu'il accepte lui évite l'aléa d'une recherche et lui permet de jouir d'un bien décent, en bon état général, adapté à ses besoins personnels et familiaux, à proximité du domicile exproprié et respectant les normes relatives aux habitations à loyer modéré, ainsi que l'exigent les articles L. 314-2 du code de l'urbanisme et L. 423-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
En revanche, le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié, dans la mesure où, sur le marché libre, le bien occupé par son propriétaire ne subit pas de moins-value en raison de cette occupation, dès lors qu'il sera libéré à l'occasion du transfert de propriété.
La situation de ce propriétaire n'est donc pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.
En outre, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, le relogement est pris en compte par le juge de l'expropriation lors de la fixation des indemnités, au regard de l'avantage procuré à l'exproprié et non en fonction du coût de ce relogement pour l'expropriant, de sorte que ce relogement ne peut donner naissance à une créance de l'expropriant sur l'exproprié.
Enfin, les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond et peuvent se traduire, notamment, par un abattement, fixe ou en pourcentage, non pour occupation, mais pour relogement.
EN CONSEQUENCE, la Cour est d’avis que
1. Le propriétaire-occupant, qui accepte d'être relogé, bénéficie d'une réparation en nature d'une partie du préjudice résultant de l'expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l'article R. 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
2. Le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n'est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.
3. La prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l'avantage procuré à l'exproprié et non du coût de ce relogement pour l'expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l'expropriant sur l'exproprié.
4. Les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.
Cour de cassation N° de pourvoi : 23-70.011 - 2023-07-19
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